Режим работы с 9:00 до 20:00
+7 (495) 215-52-03

Отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки по ДДУ не влияет на обязанность застройщика по оплате такой неустойки и штрафа

Альтератив

    К такому выводу пришел Верховный Суд в Определении №305-ЭС18-22220 от 02.04.19 по делу №А41-21692/2018.

    Из материалов дела следует, что между Застройщиком и Участником долевого строительства (далее – участник ДС1) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ). Срок передачи установлен, ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательства участника ДС1 по оплате обусловленной договором цены исполнены в полном объеме. Далее участник ДС1 с согласия Застройщика уступил права требования по ДДУ Участнику ДС2. Договор уступки прав требований в установленном порядке был зарегистрирован. Квартира передана участнику ДС2 с нарушением установленного ДДУ срока, в связи с чем участник ДС2 направил Застройщику претензию об уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере, предусмотренном ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №214-ФЗ).

   Участник ДС2 по договору уступки передал ИП Силкину А.А. право требования к Застройщику выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требования об уплате неустойки. О состоявшейся уступке был уведомлен Застройщик.

   ИП Силкин А.А.  в связи с неисполнением Застройщиком требований по претензии обратился в суд за защитой нарушенного права. 

   Суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки между Участником ДС2 и ИП Силкиным А.А.

   Не согласившись с вынесенными судебными актами, ИП Силкин А.А. обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, по результатам рассмотрения которой Верховный Суд судебные акты по делу отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд МО.

В обоснование занимаемой позиции Верховный Суд руководствовался следующим:

  • на основании п.2 ст.389 ГК РФ/Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу/, п.3 ст.433 ГК РФ/Момент заключения договора/, п.2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – Постановление №54) договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Для третьих лиц такой договор считается с момента его регистрации;
  • сама по себе  государственная регистрация договора уступки направлена на уведомление третьих лиц об изменении прав сторон договора, уступка прав по которому осуществлена. Отсутствие государственной регистрации договора уступки «не влияет на правовое положение должника», у которого отсутствуют правовые основания отказать в исполнении указанному кредитором лицу.
  • должнику, как профессиональному участнику предпринимательских и иных экономических правоотношений, известны последствия неисполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства в установленный договором срок. Застройщик был уведомлен первоначальным кредитором о состоявшейся уступке, однако  исполнение не предоставил ни первоначальному, ни новому кредитору. Ссылка Застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки, обязанность по уплате которой установлена на законодательном уровне, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освобождения от такой оплаты.
  • недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании статьи 312 ГК РФ/Исполнение обязательства надлежащему лицу/ (со ссылкой на положения п.2, 20 Постановления №54).

  После повторного рассмотрения дела Арбитражный Суд МО на основании Решения от 21.06.19 требования удовлетворил в полном объеме, взыскав с Застройщика неустойку, штраф и госпошлину. В обоснование занимаемой позиции суд указал: «Ссылка должника на отсутствие государственной регистрации или недействительность уступки права требования по взысканию неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу закона, с целью освободиться от такой уплаты в данном случае рассматривается в качестве недобросовестного поведения».

Аналогичная позиция отражена в Определениях Верховного Суда:

  • 305-ЭС17-14583 по делу №А40-21062/2017, где Суд указал, что поведение должника, получившего от первоначального кредитора надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке прав на взыскание неустойки и штрафа, а также получившего претензии как от первоначального, так и от нового кредиторов, и не предоставившего исполнение никому из указанных лиц является недобросовестным поведением;
  • 305-ЭС18-15666  по делу №А41-10576/18, где Суд указал: «Осуществление государственной регистрации договора уступки должно прежде всего обеспечивать уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, чтобы исключить неопределенность в правах такого участника, но не являться препятствием для реализации мер защиты, предусмотренных для участников таких отношений». В рассматриваемом деле суды трех инстанций также отказали в удовлетворении заявленных требований по основанию отсутствия государственной регистрации договора уступки прав требований выплаты нестойки и штрафа; после отмены вынесенных по делу судебных актов Верховным Судом требования были удовлетворены частично. 
© 2019 Все права защищены www.mkapr.ru / Политика конфиденциальности / Разработано в IMDESIGN